В столице продолжается фестиваль нового строительства. Список новинок года по итогам октября уже перевалил за сотню, а Росстат зафиксировал 5265 договоров ДДУ в этом хмуром месяце.
Железо куется, пока горячо
Считается, что стройку нужно стимулировать. Новое жильё – это хорошо, это рабочие места, это новоселье, это пополнение бюджета города.
Есть и обратное мнение – куда столько строить, Москва не резиновая, пресыщение рынка и всё такое прочее.
Рынок девелопмента и регулирующие его органы постоянно лавируют между этими положениями как между Сциллой и Харибдой. Та же городская власть прекрасно понимает, что чем плотнее строительство, тем больше конкуренция и тем выше шанс банкротств и недостроев. С другой стороны, сборы с застройщиков – это деньги на городское строительство, на программы типа реновации и т.п.
2014-2016 года – это эпоха открытых шлюзов для строительства (в противовес 2011-2013 годам). А вот нынешний год – год особый. В нём было объявлено о серьёзных изменениях в жизни жилищного девелопмента. Это и реновация, и изменение условий игры по ФЗ-214, и, наконец, решение о сворачивании долевого строительства как базовой практики девелопмента.
Как водится в таких случаях, застройщики начали подчищать запасы и выталкивать на рынок всё, что только возможно. Лишь бы проскочить до ухудшения условий. По все признакам, объём новых проектов и новых очередей в уже запущенных стройках в этом году превысит 3 миллиона кв.метров в Москве в старых границах, а с учётом Новой Москвы – приблизится к отметке в 4 миллиона кв.метров.
За 10 месяцев нынешнего годы мы увидели около 100 новинок в Старой Москве, из которых около 20 штук – новые очереди в старых проектах. Так много на рынок не выводилось ни в одном из предшествующих годов. Обычно для Старой Москвы стабильный показатель – это 1,5-2 миллиона кв.метров в год.
Апартаменты не уступают позиций, но уступают бюджет
В перечне новинок значительна роль апартаментных проектов. Их насчитывается за 2017 год двадцать три, из которых три – это мульти-объекты (апартаменты сосуществуют с квартирами). Перечислим их:
- «Амурская level» от LEVEL Group, где апартаменты буквально перемешаны с квартирами;
- МФК «Jazz» от Sminex, где апартаменты выделены в отдельные корпуса/секции;
- «Савёловский Сити» от MR Group, где произошёл перевод большого числа апартаментов в квартиры.
ЖК Левел Амурская
Последнее, кстати, это тенденция, которая только набирает силу. Кроме «Савёловского Сити» в квартирные ЖК обернулись уже такие проекты как «Лица», «Чехов», «МОНЭ», «Берёзовая аллея». В ЖК PerovSky последний третий корпус – апартаментный, однако продажи в нём ведутся с подписью договора, что после сдачи ГК он будет также переведён в квартиры.
В принципе, считается, что формат апартаментов отваживает от покупки примерно 50% покупателей. Они по умолчанию не желают их покупать. Однако численный анализ показывает, что ситуация ещё горше – чтобы апартаменты продавались хотя бы в два раза хуже, чем квартиры, необходима скидка примерно в 15% по цене кв.метра. И очень желательно, чтобы апартаменты уступали квартирам по размеру 15-25% для того, чтобы в итоге бюджет сделки оказался на 25-40% меньше. Понятно, что застройщики прилагают максимальные усилия, чтобы перевести апартаментные проекты в обычные ЖК.
Новые звезды рынка
Что хотелось бы выделить из последних новинок рынка?
Начался редевелопмент территории промзоны печатного завода в районе ул.Правда. К нему приступила компания PSN Group. На рынок выведен 1-й корпус в составе нового МФК «Правда». Всего же здесь будет построено более 100 тыс.кв.метров жилья.
Квартал Правда
Первая ласточка застройки промзоны фабрики Сакко и Ванцетти и Бадаевского пивзавода – это премиальный проект «Кутузовский 12» от Capital Group. В этой промзоне планируется возвести огромный офис/штаб-квартиру «Роснефти», а также крупный жилой квартал (застройщик – ГК «Абсолют»).
Запущено несколько интересных элитных проектов. На Патриарших вышли на рынок ЖК «М.Бронная 15» от ЛидЭстейт и «Б.Козихинский 13/15» от «Инвестстройком», ценник здесь свыше 20 тысяч долларов за кв.метр. Компания Midland (в партнерстве со Сбербанк-Капитал) вывела долгожданный МФК «Царёв Сад». Кстати, на походе два объекта на Плющихе - ЖК Savvin river residence, которого рынок прямо-таки заждался, а также ЖК «Бродский» от лидера элитного девелопмента, компании Vesper. В ближайшее время ожидаются премьеры от «Дон-строя», застройщик уже в конце ноября обещал сделать анонс.
ЖК Саввин Ривер Резиденс
Как покупают?
А что у нас со спросом на всю эту недвижимость, апартаментную и квартирную?
Росстат заявил о 5265 ДДУ, заключенных по всей Москве в ноябре. В итоге, за 10 месяцев уже насчитывается 41921 зарегистрированный договор ДДУ. Это примерно на в полтора раза больше, чем за тот же период 2016 года. Для сравнения, в Московской области насчитали 76972 ДДУ за январь-октябрь 2017г. – фактически, столько же, сколько и год назад. В области спрос не растёт.
Нарастание объёма предложения, падение ставок ипотеки, политика существенных скидок и расширение ассортимента в новостройках столицы – вот четыре двигателя, которые толкают спрос в Москве вперёд. С точки зрения простого покупателя всё просто: что там будет в 2018 году - бог весть. Ситуация на рынке благоприятна здесь и сейчас, значит надо покупать!