Размер оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, которую рассчитывает УК, нередко серьезно отличается от принятого муниципалитетом тарифа.
Объясняется это текущим состоянием МКД, не учитывающимся в муниципальном тарифе из-за его усредненности. В то же время управляющим компаниям приходится снижать плату до определенного местными властями уровня, потому что потребители не хотят переплачивать.
В Минрегионе такую практику считают неправильной. Представители министерства говорят о том, что УК и подрядчикам стоит отказаться от установки владельцам квартир той же платы за содержание и ремонт, которую органы местной власти определили для нанимателей. Если тариф для нанимателей занижен, то его перенос на собственников работающими в том же муниципалитете УО и ТСЖ говорит о признаках согласованности действий хозяйствующих субъектов.
Описанные ситуации должны изучаться Госжилинспекцией, так как они способны не допустить, ограничить или устранить конкуренцию. Органы местной власти не могут допускать подобных действий или договоренностей. Если такие случаи выявляются, то о них необходимо сообщать работающему в регионе антимонопольному органу.
Похожие нарушения происходят, когда местные власти устанавливают для муниципальных УО заниженные тарифы. Это тоже ограничивает или устраняет конкуренцию, а также ставит такие организации в преимущественное положение.Минрегион в опубликованном письме еще раз отметил, что УК и ТСЖ нужно самостоятельно рассчитывать тарифы на жилищные услуги, а не пользоваться предложенными муниципалитетом. В противном случае контролирующие органы могут увидеть здесь нарушения антимонопольного законодательства.
★ Совет редакции: Как утвердить размер платы за содержание жилого помещения при способе управления МКД УО
Вывод для управляющих компаний из этого можно сделать однозначный – при установке платы за содержание и ремонт жилых помещений использовать нужно те тарифы, которые имеют экономические обоснования. Делать упор на тарифы муниципалитетов не нужно.
Как формируется плата за ремонт и содержание жилого помещения
Минрегион в своем письме № 6093-АД/14 от 5 марта 2009 года указывает, что величина платы за СиРЖП для владельцев квартир в МКД может определяться местной властью в случаях, определенных в пунктах 34 и 36 Правил содержания, утвержденных ПП № 491 от 13 августа 2006 года. В прочих ситуациях установка органами власти оплаты будет нарушением законодательства РФ.Руководящим документом в этом вопросе является также письмо Минрегиона № 6175-АД/14 от 6 марта 2009 года. В нем говорится о том, что для органов власти на уровне региона и муниципалитета не предусматривается регулирование того, как для нанимателей и владельцев жилья рассчитывается плата за содержание и текущий ремонт, а также как производится оплата.Решение о том, сколько платить за СиРЖП, принимается с опорой на положения статьи 156 ЖК РФ. Эта плата устанавливается на том уровне, который позволяет обеспечивать содержание общедомового имущества в соответствии с законодательными требованиями. Если в МКД не организовано ТСЖ или кооператив, то величину оплаты устанавливают на общедомовом собрании, которое проводится в соответствии со статьями 45-48 ЖК РФ. При наличии управляющей организации плату собственникам предлагает именно она, и ее размер закрепляется на срок не менее 1 года.Получается, что установление тарифа за содержание и ремонт общего имущества в МКД – задача, которую управляющая компания решает совместно с владельцами помещений в доме.
Как утверждается оплата за ремонт и содержание жилого помещения
При формировании платы проходит две стадии – на первой она рассчитывается, на второй – утверждается. Для расчета может использоваться любая специальная программа, для утверждения потребуются выходные отчеты применявшейся автоматизированной программы. К ключевым моментам этого процесса относится утверждение величины оплаты владельцами квартир. УК решает с собственниками касающиеся платы вопросы в двух основных ситуациях:
- когда эта плата в очередной раз повышается;
- когда меняется список составляющих СиРЖП работ и услуг.
Управляющая организация занимается тем, что надлежащим образом содержит и ремонтирует общедомовое имущество. При этом исправно оплачивающие коммуналку владельцы не всегда согласны с ее увеличением. Это затрудняет процесс утверждения платы, даже если она полностью обоснована.Чтобы максимально упростить себе эту задачу, управляющей организации рекомендуется вести превентивную информационную работу. Ей нужно регулярно и своевременно доводить до владельцев квартир следующие сведения:
- какие ремонтные работы требуется провести;
- какие расходы для этого понадобятся;
- насколько выросла стоимость сырья и материалов, необходимых для отдельных видов работ в МКД (момент с инфляцией собственники обычно воспринимают правильно).
Доносить информацию можно на встречах с владельцами помещений и на общедомовых собраниях. В ходе таких мероприятий происходит выработка совместных решений. Коммуникации здесь можно осуществлять не только при личном общении, но и другими способами. Достигнуть своих целей УК может путем размещения информационных материалов на досках объявлений, а также на собственном сайте, если он у нее есть.Теперь опишем механизм, с помощью которого утверждается размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Так как утвердить изменение суммы в квитанции можно только на общедомовом собрании, то УК начинает подготовку к его проведению. Перед сбором жильцов управляющая компания рассчитывает тариф. Для этого она осматривает МКД, составляет дефектные ведомости и справки-характеристики. Указанные документы становятся основой для определения перечня требующихся работ.Обобщим также рекомендации, касающиеся проведения информационной работы с жильцами. Она реализуется в следующих формах:
- бумажная – объявления, информационные листы и бюллетени, оборотная сторона платежных документов;
- устная – встречи с владельцами квартир, поквартирные обходы, общедомовые собрания;
- интернет – сайт УК, чат дома или управляющей организации в мессенджере (если такие ресурсы имеются).
Как вести информационную работу с собственниками
Если в МКД большое количество собственников, то на общем собрании рекомендуется выбирать заочное голосование. Одновременно собрать владельцев нескольких сотен квартир проблематично. Значительно удобнее и результативнее в таком случае голосовать заочно. Ознакомимся подробнее с порядком проведения подобного голосования, направленного на утверждение измененного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.Если нужно провести заочное голосование, то инициирующая собрание УК направляет собственникам вместе с уведомлением о готовящемся мероприятии также и бюллетени. В них жильцы записывают собственные предложения, касающиеся повестки дня. По итогам рассылки делается отчет, позволяющий проконтролировать, кому и когда именно были направлены извещения. Обязательная информация в извещении:
- дата прохождения собрания и место, где оно будет проходить;
- повестка мероприятия;
- порядок проведения собрания.
Бюллетень составляется как анкета, в которой делается укрупненный список необходимых услуг, планируемых на очередной год. Здесь же указываются новые расценки. В бюллетене нужно привести тот же список услуг, которые будут прописываться в квитанции. При согласии с предложением УО владельцам остается только проставить галочки и подписаться.
Лучше вместе с бюллетенями предоставить потребителям дополнительную информацию. Она дается в качестве сопроводительных писем, поясняющих причины повышения платы в будущем году и указывающих ее новый размер. В письме не забудьте указать детальный список работ и услуг, которые будет предоставлять УК, а также периодичность их выполнения. Образец такого письма приведем в качестве приложения.Проведение общедомового собрания. Заочное голосование реализуется только в одной форме – собственники заполняют распечатанные бюллетени. «Утверждение величины платы за содержание и ремонт жилья на 20___ год.1. Новая плата за содержание.2. Новая плата за ремонт.3. Новая плата за вывоз мусора.4. Новая плата за услуги по управлению домом.»До начала собрания УК разносит бюллетени всем владельцам помещений. При заочном голосовании заполненные листы собственники передают в указанное место. Обычно это офис управляющей компании, но при работе ТСЖ прием документации может происходить и в квартире ответственного работника.В бюллетене должно быть указано следующее:
- информация о голосующем лице;
- документ с подтверждением права собственности этого лица на помещение;
- решение владельца по каждому из вынесенных на голосование вопросов. Он может проголосовать за, против или воздержаться.
Заполненный бюллетень владелец помещения или его представитель доставляет в указанное место в те дни, которые определены для этого на собрании.Подведение итогов голосования. Для принятия правомерного решения необходимо, чтобы в голосовании поучаствовало больше половины собственников. Голоса владельцев определяются в зависимости от той доли в общедомовой собственности, которая им принадлежит. Эта доля пропорциональна площади квартиры или нежилого помещения, находящегося в собственности у голосующего человека.Чтобы решение о новом размере платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также о том, что туда входит, было принято, необходимо получить большинство голосов собственников.
По итогам голосования готовится протокол, он вместе с бюллетенями передается в архив (при наличии такового).У инициатора собрания далее есть 10 дней на уведомление всех владельцев о принятом решении. Для этого рассылаются извещения или информация размещается в общедоступных местах, определенных как раз для таких целей общим собранием.Принятое на общедомовом собрании решение считается обязательным для всех владельцев, даже если они в голосовании не участвовали. Не будет обязательным оно в нескольких случаях:
- при его принятии нарушен порядок изменения повестки;
- при голосовании не было кворума;
- на собрании решались вопросы, которые не относятся к его компетенции и так далее.
Если собственник считает решение неправомерным, то он может оспорить его в суде. Для таких споров предусмотрен срок давности – он составляет полгода.Тариф на содержание и ремонт жилых помещений в Москве может закрепляться в договоре управления – в таком случае нужно прописать возможность его ежегодной корректировки и (или) индексации, как это в очередной раз произошло с 1 июля 2018 года.
Источник: https://www.gkh.ru/article/73654-qqq-11-m6-plata-za-soderzhanie-i-remont-zhil-pomeschenij